| 大家好，我是拥有10年行业经验的KTV智多星小迪，欢迎你阅读本期的干货文章。今天，让我们把视角聚焦在KTV的物业选择上，用小迪自己的亲身经验为你讲解KTV物业选择的正确标准。 如果你觉得有价值，请记得在评论区写下你的心得和收获；如果你需要小迪的1对1帮助，也请大胆地私信小迪。现在，让我们开始阅读今天的文章吧！  物业选的好，KTV便已经成功了一半在KTV行业打拼了10年，小迪见过很多有些“天真”的投资人，他们往往认为自己手里有资金、身后有资源，就能轻松地开一家KTV，为他带来源源不断的经营收益。虽然资金和资源的确能为开KTV带来很大的帮助，但仅仅有这两点是远远不够的。 先不说别的，就说KTV物业。对于一个缺乏KTV行业经验的投资者来说，如果没有专业人士帮助他做好KTV物业的选择工作，而只是通过自己的判断来进行选择，那么他选择的物业很大概率会出现各种各样的问题，轻则会导致增加投资成本、加大装修难度、影响开业进度；重则会影响KTV开业后的经营效果、降低顾客的消费体验；甚至，还会导致投资前功尽弃，KTV根本就开不起来！ 总之，KTV的物业选择工作，可以说是在KTV筹备期里最最重要和关键的环节，物业选的正确，你的KTV便已经成功了一半！为了帮助大家都能做好KTV物业选择工作，小迪总结了一套完整详细的KTV物业选择正确标准，赶紧学起来吧~  KTV物业选择的正确标准一、物业性质 物业性质是选择KTV物业首先需要关注的。一般来说，物业性质可分为工业用地、商业用地和住宅用地这3种。KTV属于商业经营场所，因此只可以选择是商业用地的物业，如果你因为疏忽大意而选择了工业性质或住宅性质的物业，那么你的KTV是无论如何也开不起来的。因此，在考察物业时，如果遇到了心仪的物业时一定要细心，要确定是商业性质才可以。  二、物业结构 顾名思义，物业结构就是商用房屋的内部结构。对于普通的住宅房屋来说，建筑结构可能对日常生活不会有什么影响。但对于商用房屋来说，建筑结构将直接影响到后期的改造难度和改造成本，因此需要KTV投资者注意！ 常见的物业结构可以分为以下四种：框架结构、剪力墙结构、钢结构和砖混结构。对于KTV来说，最适合的物业结构就是框架结构。它是一种以混凝土梁来承重的比较适合商用房屋的建筑结构，在民用建筑上用的比较少，常见于50米以下的诸如写字楼、购物中心等公共建筑。框架结构房屋的内部空间比较大，房间的墙壁可以任意拆改，对于KTV这种内部格局设计比较复杂的行业非常友好。  三、债权关系 债权关系也是在选择KTV物业时，需要投资者特别注意的地方。尤其是在接手老店的时候，要对物业的债权债务关系做到清晰明了，以免影响自己的KTV经营。 小迪认识的一个投资者曾经接手了天津的一个旧场所，就因为前期对原股东之间和场所与房东之间所隐含的债权关系没做深入的调查，贸然进行了投资，并且已经进行了经营，而后期因为这些隐含的问题而导致停业，最终给自己的投资造成了严重损失。  四、物业租金 量贩KTV的承租能力较低，因此物业的租金价格也是在选择KTV物业时需要注意的，必须要全面分析投入产出比。过高的租金成本会摊薄KTV的经营利润，甚至是让你辛辛苦苦经营了一年，结果却是在为房东打工。 以小迪旗下600家门店的经营经验来看，以一线城市为例，核心地段的租金为5-8元/㎡/天，较好地段的租金为3-4元/㎡/天，偏远地段的租金为2-3元/㎡/天，从第三年开始租金递增，每两年递增5-8%，这是比较合适的租金价格。 如果你的资金不是很充足，在选择物业时，没有必要选择租金高昂的核心地段，完全可以把节省下来的租金成本投入到日常运营和营销环节中，通过优秀的运营和营销来提升门店顾客量。还可以通过谈判手段，来向物业房东尽量争取到更长的免租期，以此来减少物业成本。  五、租赁年限 租赁年限也是在选择KTV物业时需要注意的。有的KTV投资者往往忽视了这一点，而出现经营后没多久，租赁期就到了，房东不想续租而想转租给其他人的糟心问题...... 对于KTV行业来说，前期的筹备期需要对物业进行全面装修和工程改造，需要投入大量的固定成本，这些成本需要足够长的经营期来进行成本摊薄。因此，原则上租赁年限应该越长越好，租期最短也不能低于5年。  六、政策要求 KTV行业属于娱乐大行业板块，与其他行业不同，因为娱乐行业自身存在的经营特点，所以国家对其有更多的政策和法规上的要求，这些要求是投资者们必须要严格遵守的，否则你的门店是很难在当地成功开业的。 具体规定细则如下：根据《娱乐场所管理条例》规定，娱乐场所不得开在居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；不得开在车站、机场等人群密集的场所；不得开在建筑物地下一层以下；不得开在与危险化学品仓库毗连的区域；开办地点应距离学校、医院、机关200米以上，距离居民区30米以上。  七、周边环境 投资者投入一笔不菲的资金开KTV，自然希望KTV能客源不断、收益多多。因此，在选择KTV物业时，对周边环境的考量是非常重要的一步，它直接关系到KTV营业后的客源水平。对物业周边环境的评估，主要包含这三个方面的内容：商圈位置、交通状况和人群组成特点。 详细来看，商圈位置方面自然应该选择核心地段商圈的物业，但如果租金太过昂贵，也可以选择稍差一些的商圈位置，通过后期的运营和营销来弥补物业地段的不足。深入到商圈内部的位置之中，则要遵循“金角银边草肚皮”的原则。金角指的是与商铺相邻街道的转角处，这里汇聚着四面八方的人流，品牌曝光充足，是最好的商圈内部位置；银边指的是商街的开口处，人流经常在此停留，并且距离金角不远，所以也不缺客流，是性价比较高的选择；而草肚皮一般指商铺里面，没有外在门面的店铺位置，客流少还不利于品牌曝光，不是理想的KTV物业位置。 交通状况方面，则需要选择交通状况良好的KTV物业，如果周边能有公交、地铁是最好的，如果没有地铁，那也要保证至少有一条公交线路可以经过，确保顾客到达的便利性；人群组成方面，则需要KTV投资者详细调查目标物业周围都有什么人群，然后根据自己KTV的定位，来分析目标物业是否适合。比如说，如果你的KTV主打的是商务人群，那么在商务区的物业自然比在住宅区的物业要合适。  八、物业配套 物业配套也是在选择KTV物业时需要注意的，拥有完善的物业配套，对KTV的日常经营和顾客体验都是大有裨益的。 KTV的物业配套主要关注停车位和外立面广告位。停车位的数量要与物业面积、预计包厢数量相匹配，满足顾客的停车需求；物业的外立面最好要配有免费的广告位，为KTV提供营销信息的免费展示渠道，朝向道路主干道等人流来往频繁的区域为最佳。  九、内部状态 最后一个关注点，就是物业的内部状态，它直接关系到KTV的设计方案能否顺利实施、装修施工是否省钱省心，甚至还与KTV能否顺利开业都息息相关。具体来说，内部状态包括这下水、供电、电梯、层高和消防通道。 下水方面，要确认物业的上下水位置是否可以改造，如果不能改造，那现有的位置是否能满足设计方案的需要；供电方面，要确定物业的电力负荷是否能满足日常经营需求，一般每个包房4—5千瓦即可满足KTV的要求，提前预估好包房数量，核对电力负荷，如不够需要确定是否能增容；电梯方面，要确认物业是否有足够数量的电梯、从电梯的位置到达主入口的动线是否足够合理；层高方面，物业基础层高在3500mm以上为最佳，层高低于3500mm做完消防、空调、吊顶之后只有2700mm，会显得非常压抑； 消防通道方面，要确定消防通道的数量，这一项与消防审核息息相关，直接影响KTV能否顺利开业，必须要重视。一到三楼的物业，物业单层面积在300㎡以上需要两部逃生楼梯，单层面积在2400㎡以上需要至少三部以上逃生楼梯。四楼以上和地下一层1500㎡以上需要至少三部以上逃生楼梯。结合当地的消防法规，要满足疏散距离及疏散宽度。（三楼及以下）疏散宽度≥（S建/2）/100/消防通道数量*0.65米，四楼及以上是2换成0.8米，四楼以上大于1200平米还需要有防火分区。  以上，就是本期文章的全部内容。相信大家通过小迪的讲解，对KTV物业选择的正确标准一定已经有了比较明确的了解。欢迎在评论区留下你的读后心得，让我们一起讨论交流，共同成长！ 如果你也想开一家属于自己KTV，但需要专业的帮助，请点击下方的“了解更多”，与小迪并肩作战吧！ |
